Επιστροφή ενοικίου 2026: Γιατί κάποιοι δεν την πήραν και πώς δεν θα σου συμβεί

Τον Νοέμβριο ένα ενοίκιο γυρίζει πίσω στην τσέπη σου. Για πάνω από ένα εκατομμύριο ενοικιαστές, χωρίς αίτηση, χωρίς ουρές.

Για κάποιους όμως δεν έρχεται ποτέ. Και ψάχνουν να βρουν τι έφταιξε, όταν πια είναι αργά.

Η επιστροφή ενοικίου 2026 δεν «χάνεται» επειδή είσαι άτυχος. Χάνεται επειδή κάτι δεν ταιριάζει: το μισθωτήριο, ο κωδικός στη φορολογική δήλωση, ένας IBAN. Ας δούμε τι ισχύει και τι να ελέγξεις, όσο προλαβαίνεις.

 

Τι είναι η επιστροφή ενοικίου, απλά

Νοικιάζεις το σπίτι που μένεις. Μία φορά τον χρόνο το κράτος σου επιστρέφει ένα ενοίκιο. Το ποσό βγαίνει από το ενοίκιο που πλήρωσες την προηγούμενη χρονιά.

Δεν κάνεις αίτηση. Η ΑΑΔΕ βρίσκει μόνη της ποιοι το δικαιούνται, από τα στοιχεία της φορολογικής δήλωσης και των μισθωτηρίων. Αυτό είναι καλό και κακό μαζί: δεν κουράζεσαι, αλλά αν τα στοιχεία είναι λάθος, κανείς δεν θα σου τηλεφωνήσει να σου το πει.

Ο μηχανισμός ισχύει από το 2025 με το άρθρο 70 του ν. 5217/2025, και για το 2026 τα όρια εισοδήματος μεγάλωσαν με τον ν. 5313/2026.

 

Πότε πληρώνεται η επιστροφή ενοικίου 2026

Σύμφωνα με την κυβερνητική ανακοίνωση, η πληρωμή γίνεται στις 30 Νοεμβρίου 2026, απευθείας στον τραπεζικό σου λογαριασμό.

Υπάρχει και μια προθεσμία που λίγοι ξέρουν, και λήγει τώρα. Αν η δική σου περίπτωση είναι «εξαίρεση», για παράδειγμα ο ιδιοκτήτης δεν ήταν υποχρεωμένος να δηλώσει ηλεκτρονικά ή η δήλωση της μίσθωσης έγινε χειρόγραφα, πρέπει να ανεβάσεις δικαιολογητικά στο myAADE, στα «Τα Αιτήματά μου». Η προθεσμία ήταν έως τις 20 Οκτωβρίου 2026, και το αργότερο έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026.

Ποιοι δικαιούνται: τα κριτήρια με απλά λόγια

Ελέγχονται δύο πράγματα: πόσα βγάζει το νοικοκυριό και πόσο αξίζει η περιουσία του.

Όρια εισοδήματος (οικογενειακό εισόδημα)

Παιδιά	Άγαμος	Έγγαμος/σύμφωνο	Μονογονεϊκή
0	25.000€	35.000€	—
1	—	40.000€	39.000€
2	—	45.000€	44.000€
3	—	50.000€	49.000€
4	—	55.000€	54.000€

Για κάθε επιπλέον παιδί πάνω από τέσσερα, το όριο ανεβαίνει κατά 5.000€.

 

Όρια περιουσίας (μόνο για κύρια κατοικία)

Μετράει η αξία της ακίνητης περιουσίας σου όπως φαίνεται στον ΕΝΦΙΑ του 2026:

Παιδιά	Άγαμος	Έγγαμος/σύμφωνο
0	120.000€	140.000€
1	140.000€	160.000€
2	160.000€	180.000€
3	180.000€	200.000€
4	200.000€	220.000€

Για κάθε επιπλέον παιδί, +20.000€. Για φοιτητική κατοικία (νοικιάζεις σπίτι για το παιδί που σπουδάζει) δεν υπάρχει όριο περιουσίας.

Υπάρχει και κάτι ειδικό: εκπαιδευτικοί και υγειονομικοί που υπηρετούν στην περιφέρεια μπορούν να πάρουν δύο ενοίκια πίσω (άρθρο 70Α του ίδιου νόμου).

Πόσα χρήματα παίρνεις

Ένα ενοίκιο, όχι περισσότερο. Η επιστροφή δεν μπορεί να ξεπεράσει το 1/12 του ετήσιου ενοικίου που πλήρωσες.

Ας πούμε ότι πλήρωνες 400€ τον μήνα όλο το 2025. Πλήρωσες 4.800€ τον χρόνο. Το 1/12 είναι 400€. Τόσα είναι το ανώτατο που μπορείς να πάρεις.

Η ΑΑΔΕ κοιτάζει και τι δήλωσε ο ιδιοκτήτης στο δικό του Ε2 και παίρνει υπόψη το μεγαλύτερο από τα δύο ποσά. Μετράει μόνο το ενοίκιο που πλήρωσες στ’ αλήθεια, όχι αυτό που χρωστάς.

 

Μετακόμισες μέσα στο 2025;

Δεν χάνεις τίποτα. Αν άλλαξες σπίτι μέσα στη χρονιά, τα ενοίκια από τα διαδοχικά μισθωτήρια αθροίζονται. Το μόνο που χρειάζεται είναι να υπάρχουν και τα δύο μισθωτήρια ηλεκτρονικά και να έχουν δηλωθεί σωστά στη φορολογική σου δήλωση.

Εδώ γίνεται συχνά το λάθος: δηλώνεται μόνο το τελευταίο σπίτι και τα μισά ενοίκια της χρονιάς «χάνονται».

 

Ένα παράδειγμα οικογένειας

Ζευγάρι με δύο παιδιά. Οικογενειακό εισόδημα 38.000€, όριο για τη δική τους περίπτωση 45.000€. Είναι μέσα. Ενοίκιο 350€ τον μήνα, δηλαδή 4.200€ τον χρόνο. Η επιστροφή που περιμένουν είναι έως 350€.

Αν όμως στη δήλωση γράφτηκε 350 αντί για 4.200 στον κωδικό του ενοικίου, η επιστροφή υπολογίζεται πάνω στα 350€ του χρόνου. Γίνεται περίπου 29€. Το ίδιο σπίτι, η ίδια οικογένεια, ένα λάθος σε ένα κουτάκι.

 

Γιατί κάποιοι δεν πήραν επιστροφή ενοικίου (τα 6 συνηθισμένα λάθη)

Εδώ είναι το ζουμί του άρθρου. Αυτά είναι τα σημεία όπου «σπάει» η αλυσίδα:

1. Ο ιδιοκτήτης δεν έκανε ηλεκτρονικό μισθωτήριο. Ή το έκανε στο χαρτί. Η δήλωση της μίσθωσης έπρεπε να έχει υποβληθεί έως τις 15 Ιουλίου 2026. Χωρίς αυτή, το σύστημα δεν «βλέπει» ότι νοικιάζεις. Γι’ αυτό ένα σωστό ηλεκτρονικό μισθωτήριο είναι το πρώτο που ελέγχουμε.

2. Λείπει ο αριθμός μισθωτηρίου από τη φορολογική δήλωση. Στο Ε1, στον Πίνακα 6, μπαίνει ο αριθμός της μίσθωσης. Αν λείπει, η ΑΑΔΕ προσπαθεί να ταιριάξει τα στοιχεία με τον αριθμό παροχής ρεύματος. Μερικές φορές τα καταφέρνει, μερικές όχι.

3. Μπήκε το ενοίκιο σε λάθος κωδικό. Για κύρια κατοικία είναι οι κωδικοί 811–816 και για φοιτητική κατοικία οι 817–822. Και γράφεις το ετήσιο ποσό, όχι το μηνιαίο. Βάλε 400 αντί για 4.800 και η επιστροφή σου γίνεται 33€.

4. Το ενοίκιο στη δήλωση δεν ταιριάζει με αυτό που πλήρωσες. Αν δήλωσες λιγότερα, παίρνεις λιγότερα.

5. Λάθος ή κενός IBAN. Τα χρήματα πάνε στον λογαριασμό που έχεις δηλώσει στην ΑΑΔΕ. Αν δεν υπάρχει ή είναι λάθος, η πληρωμή γυρίζει πίσω.

6. Ξεπερνάς τα όρια εισοδήματος ή περιουσίας. Εδώ δεν υπάρχει διόρθωση, εκτός αν τα στοιχεία είναι λάθος (π.χ. ακίνητο στο Ε9 που δεν έχεις πια).

Βλέπεις το μοτίβο; Σχεδόν όλα αυτά λύνονται με έναν σωστό έλεγχο στη φορολογική δήλωση και στο μισθωτήριο. Πριν, όχι μετά.

Το χρονοδιάγραμμα σε μια ματιά

Για να καταλάβεις πού «κολλάει» κάτι, βοηθάει να δεις τη σειρά:

Πότε	Τι γίνεται
Μέσα στο 2025	Πληρώνεις ενοίκια, με ηλεκτρονικό μισθωτήριο
Έως 15/7/2026	Ο ιδιοκτήτης έχει δηλώσει τη μίσθωση στην ΑΑΔΕ
Άνοιξη–καλοκαίρι 2026	Κάνεις φορολογική δήλωση 2025, με Πίνακα 6 και σωστούς κωδικούς
Έως 20/10/2026	Δικαιολογητικά για τις εξαιρέσεις στο myAADE
30/11/2026	Πληρωμή της επιστροφής
Έως 31/12/2026	Τελευταία προθεσμία για δικαιολογητικά στις εξαιρέσεις

Αν ένας κρίκος λείπει, η αλυσίδα σπάει. Και συνήθως ο κρίκος που λείπει είναι στην αρχή: μισθωτήριο ή φορολογική δήλωση.

 

Τι κάνεις αν δεν πήρες την επιστροφή

Πρώτα, μην πανικοβληθείς. Κάνε τρία πράγματα με τη σειρά:

1. Μπες στο myAADE και δες αν υπάρχει ενεργό μισθωτήριο για το σπίτι σου.
2. Άνοιξε τη φορολογική σου δήλωση και δες Πίνακα 6 και τους κωδικούς του ενοικίου.
3. Έλεγξε τον IBAN σου στο myAADE.

Αν βρεις λάθος στη δήλωση, χρειάζεται τροποποιητική. Αν το λάθος είναι στο μισθωτήριο, πρέπει να το διορθώσει ο ιδιοκτήτης. Αν είσαι στις εξαιρέσεις, ανεβάζεις δικαιολογητικά στα «Τα Αιτήματά μου» μέχρι το τέλος του χρόνου.

 

Φοιτητική κατοικία: τι προσέχει ο γονιός

Αν νοικιάζεις σπίτι για το παιδί σου που σπουδάζει σε άλλη πόλη, δικαιούσαι κι εκεί επιστροφή. Και μάλιστα χωρίς όριο περιουσίας.

Το ενοίκιο της φοιτητικής κατοικίας δεν μπαίνει στους ίδιους κωδικούς με το σπίτι που μένεις εσύ. Πηγαίνει στους κωδικούς 817–822 της φορολογικής δήλωσης. Αν μπει στους κωδικούς της κύριας κατοικίας, ή αν δεν μπει καθόλου, η επιστροφή για το φοιτητικό σπίτι χάνεται.

Χρειάζεται επίσης ηλεκτρονικό μισθωτήριο και για το φοιτητικό σπίτι, όπως για κάθε μίσθωση. Αν ο ιδιοκτήτης στη Θεσσαλονίκη ή στην Αθήνα «δεν κάνει χαρτιά», το πρόβλημα θα το βρεις εσύ, στη Βέροια, τον Νοέμβριο.

 

Είσαι ιδιοκτήτης; Τι κάνεις για να μην «κοπεί» ο ενοικιαστής σου

Η επιστροφή είναι του ενοικιαστή, αλλά το κλειδί το κρατάει ο ιδιοκτήτης. Αν δεν έχεις κάνει τη δήλωση της μίσθωσης στην ΑΑΔΕ, ο ενοικιαστής σου δεν παίρνει τίποτα.

Τρία πράγματα αρκούν. Κάνε τη δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ηλεκτρονικά, με σωστό μηνιαίο μίσθωμα και διάρκεια. Βεβαιώσου ότι ο ενοικιαστής την αποδέχτηκε από τη μεριά του. Και δήλωσε στο Ε2 σου το ενοίκιο που πραγματικά εισπράττεις.

Είναι δουλειά δέκα λεπτών, αν ξέρεις τι κάνεις. Αν δεν ξέρεις, μπορούμε να το κάνουμε εμείς, μαζί με το Ε2.

 

Θες να είσαι σίγουρος ότι θα την πάρεις;

Την επιστροφή ενοικίου δεν τη χάνεις επειδή δεν τη δικαιούσαι. Τη χάνεις επειδή κάπου, σε έναν κωδικό ή σε ένα μισθωτήριο, κάτι έμεινε μισό.

Στείλε μας τη φορολογική σου δήλωση και τα στοιχεία του σπιτιού. Ελέγχουμε μισθωτήριο, Πίνακα 6, κωδικούς και IBAN, και σου λέμε τι διορθώνεται, όσο υπάρχει ακόμα χρόνος.

 

 

Επιστροφή ενοικίου ή επίδομα στέγασης; Δεν είναι το ίδιο

Πολύ συχνή σύγχυση. Η επιστροφή ενοικίου είναι ένα ενοίκιο τον χρόνο, αυτόματα, για πολλούς ενοικιαστές. Το επίδομα στέγασης είναι μηνιαίο ποσό (έως 210€) για νοικοκυριά με χαμηλό εισόδημα, και θέλει αίτηση. Μπορεί να δικαιούσαι και τα δύο.

 

Συχνές ερωτήσεις

Πρέπει να κάνω αίτηση για την επιστροφή ενοικίου;

Όχι. Γίνεται αυτόματα από την ΑΑΔΕ. Αίτηση με δικαιολογητικά χρειάζεται μόνο σε ειδικές περιπτώσεις, μέσα από τα «Τα Αιτήματά μου» στο myAADE.

Πότε μπαίνει η επιστροφή ενοικίου 2026;

Η πληρωμή έχει ανακοινωθεί για τις 30 Νοεμβρίου 2026.

Πόσα χρήματα θα πάρω;

Έως ένα ενοίκιο, δηλαδή το 1/12 του ενοικίου που πλήρωσες πραγματικά μέσα στο 2025.

Ο ιδιοκτήτης δεν έκανε ηλεκτρονικό μισθωτήριο. Τι κάνω;

Χωρίς δήλωση μίσθωσης η επιστροφή συνήθως δεν βγαίνει. Μίλα με τον ιδιοκτήτη. Αν ήταν σε εξαίρεση, ανέβασε δικαιολογητικά στο myAADE έως 31/12/2026.

Ο ιδιοκτήτης δήλωσε λιγότερο ενοίκιο απ’ αυτό που πληρώνω. Τι γίνεται;

Η ΑΑΔΕ λαμβάνει υπόψη το μεγαλύτερο ποσό ανάμεσα στο μίσθωμα του μισθωτηρίου και σε αυτό που δήλωσε ο ιδιοκτήτης στο Ε2. Μετράει όμως πάντα μόνο το ενοίκιο που πλήρωσες πραγματικά και δήλωσες στη φορολογική σου δήλωση. Αν το μισθωτήριο γράφει λιγότερα από όσα πληρώνεις, η επιστροφή σου θα βγει μικρότερη.

Νοικιάζω σπίτι για το παιδί μου που σπουδάζει. Δικαιούμαι;

Ναι, για φοιτητική κατοικία. Δηλώνεται στους κωδικούς 817–822 και δεν ισχύει όριο περιουσίας.