Το ραντεβού στον συμβολαιογράφο είναι σε μια εβδομάδα. Όλα είναι έτοιμα: αγοραστής, τιμή, δάνειο. Και τότε ακούς τη φράση: «Δεν βγαίνει το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ».

Είναι από τα πιο αγχωτικά τηλεφωνήματα που μπορεί να δεχτεί κανείς. Και συνήθως δεν φταίει κάτι μεγάλο. Φταίει ένα Ε9 που δεν ενημερώθηκε πριν από χρόνια, μια δόση που ξεχάστηκε, ένα ακίνητο του γονιού που δεν δηλώθηκε ποτέ σωστά.

Εδώ θα δεις τι είναι το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, πότε το χρειάζεσαι, γιατί «κολλάει», και πώς το ξεμπλοκάρεις πριν χαθεί το ραντεβού.

Τι είναι το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ με απλά λόγια

Είναι ένα έγγραφο της ΑΑΔΕ που λέει στον συμβολαιογράφο: «Αυτό το ακίνητο είναι εντάξει με τον ΕΝΦΙΑ». Χωρίς αυτό, ο συμβολαιογράφος δεν μπορεί να υπογράψει το συμβόλαιο.

Η υποχρέωση προβλέπεται στο άρθρο 60 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 5104/2024). Πρακτικά, το πιστοποιητικό βεβαιώνει δύο πράγματα:

  1. Ότι το ακίνητο ήταν δηλωμένο στο Ε9 και μπήκε στον ΕΝΦΙΑ τα τελευταία 5 χρόνια (ή 6, αν έχει ήδη βγει ο ΕΝΦΙΑ της τρέχουσας χρονιάς).
  2. Ότι ο ΕΝΦΙΑ που αναλογεί έχει πληρωθεί ή ότι υπάρχει νόμιμη απαλλαγή.

Πότε χρειάζεσαι πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ

Σχεδόν σε κάθε συμβόλαιο που αλλάζει κάτι στην ιδιοκτησία ενός ακινήτου:

  • Πώληση ακινήτου.
  • Γονική παροχή ή δωρεά.
  • Αποδοχή κληρονομιάς. Ναι, και εδώ χρειάζεται.
  • Σύσταση ή αλλαγή δικαιωμάτων, όπως επικαρπία.
  • Υποθήκη ή προσημείωση, για παράδειγμα όταν παίρνεις στεγαστικό δάνειο.

Με απλά λόγια: αν πας σε συμβολαιογράφο για ακίνητο, θα σου ζητήσει πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ.

Πώς εκδίδεται

Το πιστοποιητικό βγαίνει ηλεκτρονικά, από την εφαρμογή του Περιουσιολογίου (myPROPERTY) στο myAADE, με τους κωδικούς Taxisnet του ιδιοκτήτη. Αν όλα είναι εντάξει, το βγάζεις σε λίγα λεπτά και το στέλνεις στον συμβολαιογράφο.

Σε ορισμένες ειδικές περιπτώσεις, όπως ακίνητα θανόντων ή εταιρειών που έχουν κλείσει, μπορεί να χρειαστεί η εφορία (ΔΟΥ). Για ακίνητα θανόντων υπάρχει πλέον και μια πιο απλή λύση: ο συμβολαιογράφος μπορεί να εκδώσει το πιστοποιητικό ψηφιακά, αν τον εξουσιοδοτήσει ο κληρονόμος (απόφαση Α.1114/2024).

Πόσο ισχύει

Αυτό μπερδεύει πολλούς. Η διάρκεια εξαρτάται από το πότε το βγάζεις:

  • Αν το βγάλεις πριν εκδοθεί ο φετινός ΕΝΦΙΑ (συνήθως τον Μάρτιο), ισχύει μέχρι την ημέρα που θα εκδοθεί.
  • Αν το βγάλεις μετά, ισχύει μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου της ίδιας χρονιάς.
  • Για ακίνητα θανόντων, πιστοποιητικό που εκδόθηκε μετά το έτος θανάτου ισχύει μέχρι να χρησιμοποιηθεί σε συμβόλαιο.

Πρακτική συμβουλή: αν το συμβόλαιο είναι αρχές της χρονιάς, μην το βγάλεις από τον Νοέμβριο. Θα λήξει.

Γιατί «κολλάει» το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ

Τις περισσότερες φορές το πρόβλημα είναι ένα από τα παρακάτω:

1. Το ακίνητο δεν ήταν δηλωμένο σωστά στο Ε9

Αν το ακίνητο λείπει από το Ε9 κάποιας από τις τελευταίες χρονιές, ή είναι δηλωμένο με άλλα στοιχεία, το σύστημα δεν το «βλέπει». Χρειάζεται πρώτα τροποποίηση Ε9 για τα χρόνια που λείπουν, και μετά εκκαθάριση του ΕΝΦΙΑ που αναλογεί.

2. Υπάρχουν απλήρωτες δόσεις ΕΝΦΙΑ

Ο ΕΝΦΙΑ που αναλογεί στο ακίνητο που μεταβιβάζεται πρέπει να είναι πληρωμένος. Για τα άλλα ακίνητα του ιδιοκτήτη, αρκεί οι ληξιπρόθεσμες δόσεις να είναι πληρωμένες ή να έχουν μπει σε ρύθμιση.

3. Κληρονομιά: ο ΕΝΦΙΑ του θανόντος

Αν ο γονιός σου χρωστούσε ΕΝΦΙΑ για κάποια χρονιά, το πιστοποιητικό για την αποδοχή κληρονομιάς βγαίνει μόνο αν πληρωθεί ο φόρος που αναλογεί στο μερίδιο που κληρονομείς. Συχνά οι κληρονόμοι δεν το ξέρουν μέχρι να φτάσουν στον συμβολαιογράφο. Δες και το άρθρο για τη δήλωση θανόντος.

4. Διαφορές στα τετραγωνικά

Μικρές διαφορές δεν μπλοκάρουν: μέχρι 5 τ.μ. στο κτίσμα ή 2% στο οικόπεδο. Μεγαλύτερες διαφορές ανάμεσα σε Ε9, συμβόλαιο και πραγματικότητα θέλουν διόρθωση. Με τον ν. 5313/2026 προβλέφθηκε επίσης ότι το πιστοποιητικό δεν θεωρείται ανακριβές όταν η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου δείχνει μικρότερο εμβαδόν από το δηλωμένο.

Παράδειγμα: η κληρονομιά που κόλλησε

Ας πούμε ότι η μητέρα σου πέθανε πριν από δύο χρόνια και άφησε ένα διαμέρισμα και ένα χωράφι στο χωριό. Θέλεις να κάνεις αποδοχή κληρονομιάς και μετά να πουλήσεις το διαμέρισμα.

Στο Ε9 της μητέρας σου το χωράφι δεν δηλώθηκε ποτέ, γιατί «δεν άξιζε τίποτα». Το διαμέρισμα είναι εντάξει, αλλά υπάρχουν τρεις απλήρωτες δόσεις από τον τελευταίο ΕΝΦΙΑ. Για να βγει πιστοποιητικό:

  1. Δηλώνεται σωστά η κατάσταση στο Ε9 για τα χρόνια που χρειάζεται.
  2. Εκκαθαρίζεται ο ΕΝΦΙΑ που αναλογεί.
  3. Πληρώνεται ή ρυθμίζεται ό,τι χρωστιέται, ανάλογα με το τι ζητά ο νόμος για κάθε ακίνητο.

Τίποτα από αυτά δεν είναι δύσκολο. Είναι όμως χρονοβόρο αν το ανακαλύψεις μία εβδομάδα πριν το συμβόλαιο. Γι’ αυτό λέμε: ελέγχεις πριν κλείσεις ραντεβού, όχι μετά.

Τι ελέγχει ο συμβολαιογράφος (και γιατί είναι αυστηρός)

Ο συμβολαιογράφος δεν είναι απλώς «αυτός που ζητάει χαρτιά». Αν υπογράψει χωρίς πιστοποιητικό ή με ανακριβές πιστοποιητικό, ο νόμος προβλέπει πρόστιμο για τον ίδιο. Και η ΑΑΔΕ διασταυρώνει: μέσα στο 2026 έλεγξε συμβόλαια μεταβιβάσεων του 2025 για ελλείψεις στα πιστοποιητικά.

Γι’ αυτό, αν ο συμβολαιογράφος σού πει ότι κάτι δεν ταιριάζει, μην το πάρεις προσωπικά. Σε προστατεύει κι εσένα από μια μεταβίβαση που μπορεί να αμφισβητηθεί αργότερα.

Η λίστα ελέγχου πριν κλείσεις ραντεβού

  1. Άνοιξε το Ε9 και έλεγξε ότι το ακίνητο είναι δηλωμένο, με σωστά τετραγωνικά και ποσοστό.
  2. Δες στο myAADE αν υπάρχουν απλήρωτες δόσεις ΕΝΦΙΑ, για το ακίνητο και για τα υπόλοιπα.
  3. Αν είναι κληρονομιά, έλεγξε και το Ε9 του θανόντος και αν υπάρχουν οφειλές του.
  4. Δοκίμασε να εκδώσεις το πιστοποιητικό. Αν δεν βγαίνει, το μήνυμα του συστήματος συνήθως δείχνει πού είναι το πρόβλημα.
  5. Υπολόγισε την ισχύ του, ώστε να μη λήξει πριν το συμβόλαιο.

Αν κάνεις αυτά τα πέντε βήματα έναν μήνα πριν, θα έχεις χρόνο να διορθώσεις ό,τι χρειάζεται με ηρεμία.

Ποιος βγάζει το πιστοποιητικό: πωλητής ή αγοραστής;

Το πιστοποιητικό το βγάζει αυτός που δίνει το ακίνητο ή το δικαίωμα: ο πωλητής, ο γονιός στη γονική παροχή, ο δωρητής. Στην αποδοχή κληρονομιάς αφορά τον θανόντα και το μερίδιο που κληρονομεί ο καθένας. Στην υποθήκη αφορά τον ιδιοκτήτη του ακινήτου.

Ο αγοραστής δεν βγάζει πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ για το ακίνητο που αγοράζει. Έχει όμως κάθε λόγο να ζητήσει από τον πωλητή να το βγάλει νωρίς, ώστε να μη χαθεί το ραντεβού.

Η ειδική περίπτωση του στεγαστικού

Όταν η υποθήκη ή η προσημείωση γίνεται για να εξασφαλίσει δάνειο τράπεζας, ο νόμος δίνει μια διέξοδο: το πιστοποιητικό μπορεί να εκδοθεί με παρακράτηση του φόρου που οφείλεται, από τον συμβολαιογράφο. Δηλαδή το χρέος δεν μπλοκάρει το δάνειο, αλλά εξοφλείται μέσα από τη διαδικασία.

Τι να ρωτήσεις τον συμβολαιογράφο από την αρχή

  • Ποια πιστοποιητικά θα χρειαστούν και μέχρι πότε.
  • Αν το πιστοποιητικό θα το βγάλεις εσύ ή, σε κληρονομιά, ο ίδιος με εξουσιοδότηση.
  • Αν υπάρχουν διαφορές ανάμεσα στους τίτλους και στο Ε9 που πρέπει να διορθωθούν πρώτα.
  • Αν χρειάζονται και άλλα έγγραφα, όπως βεβαίωση από το Κτηματολόγιο ή η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.

Μια σύντομη κουβέντα στην αρχή γλιτώνει πολλά τηλεφωνήματα στο τέλος.

Γιατί να μην το αφήσεις για την τελευταία εβδομάδα

Τα περισσότερα «κολλήματα» λύνονται. Αυτό που δεν λύνεται εύκολα είναι ο χρόνος. Μια τροποποίηση Ε9 θέλει υποβολή και μετά εκκαθάριση του ΕΝΦΙΑ, ένα χρέος θέλει πληρωμή ή ρύθμιση, μια κληρονομιά θέλει έγγραφα από ληξιαρχείο και ίσως από άλλους κληρονόμους. Αν αυτά ξεκινήσουν μία εβδομάδα πριν, το ραντεβού μετατίθεται, ο αγοραστής αγχώνεται και η τράπεζα ζητά νέα έγγραφα. Αν ξεκινήσουν έναν μήνα πριν, απλώς γίνονται.

Με λίγα λόγια: το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ δεν είναι εμπόδιο. Είναι ο έλεγχος ότι τα ακίνητα και ο φόρος τους είναι σε τάξη. Αν είναι, βγαίνει σε λίγα λεπτά. Αν δεν είναι, καλύτερα να το μάθεις εσύ πρώτος, με χρόνο να το διορθώσεις.

Συχνές ερωτήσεις

Τι είναι το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ;

Έγγραφο της ΑΑΔΕ που βεβαιώνει στον συμβολαιογράφο ότι το ακίνητο ήταν δηλωμένο στον ΕΝΦΙΑ τα τελευταία 5 χρόνια και ότι ο φόρος που αναλογεί έχει πληρωθεί ή υπάρχει απαλλαγή. Προβλέπεται στο άρθρο 60 του ν. 5104/2024.

Χρειάζεται πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ για αποδοχή κληρονομιάς;

Ναι. Χρειάζεται για κάθε συμβόλαιο που μεταβιβάζει ή αλλάζει δικαιώματα σε ακίνητο, μαζί και η αποδοχή κληρονομιάς. Αν ο θανών χρωστούσε ΕΝΦΙΑ, πρέπει να πληρωθεί το ποσό που αναλογεί στο μερίδιο του κληρονόμου.

Πώς βγάζω πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ;

Ηλεκτρονικά, από την εφαρμογή Περιουσιολόγιο (myPROPERTY) στο myAADE με κωδικούς Taxisnet. Για ακίνητα θανόντων μπορεί να το εκδώσει και ο συμβολαιογράφος, με εξουσιοδότηση του κληρονόμου.

Πόσο ισχύει το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ;

Αν εκδοθεί πριν βγει ο φετινός ΕΝΦΙΑ, ισχύει μέχρι την έκδοσή του. Αν εκδοθεί μετά, ισχύει μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου.

Βγαίνει πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ αν χρωστάω;

Ο ΕΝΦΙΑ του ακινήτου που μεταβιβάζεται πρέπει να είναι πληρωμένος. Για τα άλλα ακίνητα αρκεί οι ληξιπρόθεσμες δόσεις να είναι πληρωμένες ή σε ρύθμιση. Για υποθήκη υπέρ τράπεζας υπάρχει και δυνατότητα παρακράτησης του φόρου από τον συμβολαιογράφο.

Ποιος βγάζει το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, ο πωλητής ή ο αγοραστής;

Αυτός που μεταβιβάζει το ακίνητο ή το δικαίωμα: ο πωλητής, ο γονιός στη γονική παροχή, ο δωρητής. Σε κληρονομιά αφορά τον θανόντα και τα μερίδια των κληρονόμων.

Το ξεμπλοκάρουμε πριν το ραντεβού

Αν έχεις συμβόλαιο μπροστά σου, ή σκέφτεσαι να πουλήσεις ή να κάνεις αποδοχή κληρονομιάς, μη περιμένεις τον συμβολαιογράφο να σου πει τι λείπει.

Στείλε μας τα στοιχεία του ακινήτου και, αν είναι κληρονομιά, του θανόντος. Ελέγχουμε το Ε9, τις οφειλές ΕΝΦΙΑ και τι μπλοκάρει το πιστοποιητικό, κάνουμε τη δήλωση Ε9 που χρειάζεται (30€) και σου λέμε από πριν τι θα πληρώσεις.

Θέλω να βγει το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ

Δες και πώς υπολογίζεται ο ΕΝΦΙΑ 2026.