Έχεις ένα διαμέρισμα στο Airbnb ή στο Booking. Ο ξάδερφος λέει ότι πληρώνεις 15%. Ο γείτονας λέει ότι πρέπει να ανοίξεις βιβλία. Κάποιος στο Facebook λέει ότι η ΑΑΔΕ «δεν βλέπει τίποτα».
Ο τελευταίος σίγουρα κάνει λάθος. Οι πλατφόρμες στέλνουν στοιχεία στις φορολογικές αρχές (ευρωπαϊκή οδηγία DAC7), και η ΑΑΔΕ τα διασταυρώνει με όσα δηλώνεις.
Εδώ θα δεις, απλά, πώς λειτουργεί η βραχυχρόνια μίσθωση φορολογία το 2026: τι δηλώνεις, πόσο φόρο πληρώνεις, ποια τέλη υπάρχουν και πότε το Airbnb σου παύει να είναι «ενοίκιο» και γίνεται επιχείρηση.
Πρώτο βήμα: το ΑΜΑ
Κάθε ακίνητο που νοικιάζεται βραχυχρόνια πρέπει να είναι γραμμένο στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ. Εκεί παίρνει έναν αριθμό, τον ΑΜΑ (Αριθμός Μητρώου Ακινήτου), που μπαίνει και στην αγγελία της πλατφόρμας.
Χωρίς ΑΜΑ, η μίσθωση δεν είναι νόμιμη. Σύμφωνα με δημοσιεύματα, το πρόστιμο για μη εγγραφή είναι 50% των εσόδων, με ελάχιστο τα 5.000€.
Η δήλωση για κάθε διαμονή
Για κάθε επισκέπτη που φεύγει, υποβάλλεις Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ, μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την αναχώρηση. Δηλώνεις ημερομηνίες, ποσό και πλατφόρμα.
Τυχόν διορθώσεις και η οριστικοποίηση της χρονιάς γίνονται μέχρι τις 28 Φεβρουαρίου της χρονιάς που υποβάλλεις τη φορολογική δήλωση. Από αυτά τα στοιχεία προσυμπληρώνεται μετά το Ε2 σου.
Πόσο φόρο πληρώνεις: οι νέοι συντελεστές
Αν έχεις ένα ή δύο ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση, το εισόδημα φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητα, όπως ένα κανονικό ενοίκιο. Δηλώνεται στο Ε2 και στο Ε1.
Για τα εισοδήματα από 1/1/2026 ισχύει νέα κλίμακα (ν. 5246/2025):
| Εισόδημα από ακίνητα τον χρόνο | Συντελεστής |
|---|---|
| Μέχρι 12.000€ | 15% |
| 12.000,01€ – 24.000€ | 25% |
| 24.000,01€ – 36.000€ | 35% |
| Πάνω από 36.000€ | 45% |
Για τα εισοδήματα του 2025, που δηλώθηκαν το 2026, ίσχυε ακόμα η παλιά κλίμακα: 15% μέχρι 12.000€, 35% μέχρι 35.000€ και 45% πάνω από αυτό. Το νέο κλιμάκιο του 25% λοιπόν ελαφρύνει όσους είναι στη μέση.
Ένα απλό παράδειγμα
Ας πούμε ότι το διαμέρισμά σου έφερε 18.000€ εισόδημα από ενοίκια μέσα στο 2026 και δεν έχεις άλλα ενοίκια:
- Τα πρώτα 12.000€ × 15% = 1.800€
- Τα επόμενα 6.000€ × 25% = 1.500€
- Σύνολο φόρου: 3.300€
Με την παλιά κλίμακα, τα 6.000€ πάνω από το όριο θα φορολογούνταν με 35% (2.100€ αντί για 1.500€). Το παράδειγμα είναι απλοποιημένο: δεν περιλαμβάνει εκπτώσεις, άλλα εισοδήματα ή ειδικές περιπτώσεις.
Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση
Εκτός από τον φόρο εισοδήματος, για κάθε ημέρα διαμονής πληρώνεται και το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση (ν. 5177/2025):
| Τύπος ακινήτου | Απρίλιος – Οκτώβριος | Νοέμβριος – Μάρτιος |
|---|---|---|
| Βραχυχρόνια μίσθωση (π.χ. διαμέρισμα) | 8€ ανά ημέρα | 2€ ανά ημέρα |
| Μονοκατοικία πάνω από 80 τ.μ. | 15€ ανά ημέρα | 4€ ανά ημέρα |
Το τέλος αυτό δεν είναι δικό σου έσοδο: αποδίδεται στο Δημόσιο για κάθε διαμονή. Πολλοί το ξεχνούν όταν υπολογίζουν την τιμή ανά βραδιά, και χάνουν από το κέρδος τους.
Πότε το Airbnb σου γίνεται επιχείρηση
Εδώ είναι το μεγάλο όριο. Αν έχεις τρία ή περισσότερα ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση (μετράνε οι ΑΜΑ, όχι τα κτίρια), από 1/1/2024 θεωρείται ότι ασκείς επιχειρηματική δραστηριότητα (ν. 5073/2023).
Αυτό σημαίνει:
- Δηλώνεις το εισόδημα ως επιχειρηματικό, με έντυπο Ε3.
- Χρεώνεις ΦΠΑ 13%.
- Χρειάζεσαι έναρξη δραστηριότητας και τήρηση βιβλίων.
Με ένα ή δύο ακίνητα δεν υπάρχει ΦΠΑ και δεν χρειάζεσαι βιβλία. Ο τρίτος ΑΜΑ αλλάζει όλη την εικόνα, γι’ αυτό αξίζει να το υπολογίσεις πριν τον βγάλεις. Αν φτάσεις εκεί, δες τις υπηρεσίες για επιχειρήσεις.
Τι άλλο ισχύει το 2026
Απαγόρευση νέων εγγραφών στο κέντρο της Αθήνας
Στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα της Αθήνας δεν επιτρέπονται νέες εγγραφές στο Μητρώο μέχρι τις 31/12/2026. Το πρόστιμο για παράβαση είναι 50% των εσόδων, με ελάχιστο τα 20.000€. Αν ένα ακίνητο σε αυτές τις περιοχές πουληθεί, δωριστεί ή κληρονομηθεί, χάνει την εγγραφή του.
Κανόνες ασφαλείας από 1/10/2025
Από τον Οκτώβριο του 2025 τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης πρέπει να έχουν, μεταξύ άλλων, ασφάλιση, πυροσβεστήρα, ανιχνευτή καπνού, ρελέ διαρροής και κουτί πρώτων βοηθειών. Το πρόστιμο που αναφέρεται για κάθε παράβαση είναι 5.000€.
Τα μικρά πρόστιμα που μαζεύονται
Για εκπρόθεσμες δηλώσεις διαμονής αναφέρεται πρόστιμο 100€. Μοιάζει μικρό, αλλά αν ξεχάσεις αρκετές κρατήσεις μέσα στη χρονιά, το ποσό ανεβαίνει γρήγορα.
Τα 5 πιο συχνά λάθη των ιδιοκτητών
- Δηλώνουν το ποσό που μπήκε στην τράπεζα, χωρίς να ελέγξουν τι ακριβώς δηλώνεται ανά διαμονή.
- Ξεχνούν δηλώσεις διαμονής και τις κάνουν όλες μαζί στο τέλος της χρονιάς.
- Δεν ελέγχουν το προσυμπληρωμένο Ε2 πριν υποβάλουν τη δήλωση.
- Βγάζουν τρίτο ΑΜΑ χωρίς να υπολογίσουν ΦΠΑ και βιβλία.
- Υπολογίζουν την τιμή ανά βραδιά χωρίς το τέλος ανθεκτικότητας.
Και ένα ακόμα, που δεν είναι λάθος αλλά ψέμα που κυκλοφορεί: «Η ΑΑΔΕ δεν ξέρει τι βγάζω». Ξέρει. Οι πλατφόρμες στέλνουν στοιχεία μέσω DAC7, και η διασταύρωση γίνεται.
Τι να κρατάς σε αρχείο κάθε μήνα
Δεν χρειάζεται τίποτα περίπλοκο. Ένα απλό φύλλο με:
- Ημερομηνίες άφιξης και αναχώρησης κάθε επισκέπτη.
- Το ποσό της κράτησης και την πλατφόρμα.
- Αν υποβλήθηκε η δήλωση διαμονής και πότε.
- Το τέλος ανθεκτικότητας που αντιστοιχεί.
Με αυτό, η οριστικοποίηση του Φεβρουαρίου και ο έλεγχος του Ε2 γίνονται σε λίγα λεπτά, όχι σε ένα Σαββατοκύριακο με αποδείξεις.
Βραχυχρόνια ή μακροχρόνια; Ένα ερώτημα που αξίζει να κάνεις
Με τα νέα τέλη, τους κανόνες ασφαλείας και τις δηλώσεις κάθε μήνα, κάποιοι ιδιοκτήτες σκέφτονται να γυρίσουν σε μακροχρόνια μίσθωση. Υπάρχει και ένα κίνητρο: για σπίτι μέχρι 120 τ.μ. που ήταν σε βραχυχρόνια μίσθωση ή κλειστό, αν το νοικιάσεις μακροχρόνια για τουλάχιστον 3 χρόνια με μισθωτήριο που υπογράφεται μέχρι τις 31/12/2026, το ενοίκιο απαλλάσσεται από φόρο για 36 μήνες.
Δεν είναι σωστή απόφαση για όλους. Εξαρτάται από την περιοχή, την πληρότητα και τον χρόνο που διαθέτεις. Αξίζει όμως να κάνεις τον λογαριασμό πριν κλείσει το περιθώριο.
Τα ενοίκια μετράνε και στα επιδόματα
Ένα σημείο που ξεχνιέται: το εισόδημα από το Airbnb μπαίνει στο οικογενειακό σου εισόδημα. Άρα μετράει και στα κριτήρια επιδομάτων, όπως το επίδομα παιδιού Α21. Αν είσαι κοντά στα όρια, υπολόγισέ το πριν μεγαλώσεις τις κρατήσεις.
Δύο ερωτήσεις που ακούμε συνέχεια
«Έχω και μισθό. Θα ανέβει ο φόρος του μισθού μου;»
Όχι. Το εισόδημα από ακίνητα φορολογείται με τη δική του κλίμακα, χωριστά από τον μισθό ή τη σύνταξη. Τα 18.000€ από το Airbnb δεν ανεβάζουν τον συντελεστή του μισθού σου. Μετράνε όμως στο συνολικό οικογενειακό εισόδημα για επιδόματα και για άλλα κριτήρια.
«Το διαμέρισμα είναι μισό δικό μου και μισό της αδερφής μου»
Τότε ο καθένας δηλώνει το δικό του μερίδιο του εισοδήματος, ανάλογα με το ποσοστό ιδιοκτησίας, και φορολογείται χωριστά. Αυτό σημαίνει ότι συχνά και οι δύο μένουν στο πρώτο κλιμάκιο του 15%. Πρέπει όμως τα ποσοστά να είναι σωστά δηλωμένα και στο Ε9 και στο Μητρώο.
Μια σύντομη λίστα για το τέλος της χρονιάς
- Έχουν υποβληθεί όλες οι δηλώσεις διαμονής;
- Ταιριάζουν τα ποσά με τις πληρωμές των πλατφορμών;
- Έχει αποδοθεί το τέλος ανθεκτικότητας για κάθε διαμονή;
- Πληροίς τους κανόνες ασφαλείας (πυροσβεστήρας, ανιχνευτής καπνού, ασφάλιση);
- Σκέφτεσαι τρίτο ακίνητο; Αν ναι, έχεις υπολογίσει ΦΠΑ και βιβλία;
Αν η απάντηση σε όλα είναι «ναι», η φορολογική δήλωση θα είναι απλή υπόθεση.
Αν σε κάποιο σημείο η απάντηση είναι «δεν ξέρω», δεν είναι λόγος για άγχος. Είναι απλώς το σημείο από το οποίο ξεκινάμε τον έλεγχο, ώστε να μην έρθει καμία έκπληξη τον Μάρτιο ή τον Ιούλιο.
Η βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί να είναι ένα πολύ καλό συμπληρωματικό εισόδημα. Αρκεί τα χαρτιά να ακολουθούν το ίδιο καλά με τις κρατήσεις.
Συχνές ερωτήσεις
Πώς φορολογείται η βραχυχρόνια μίσθωση το 2026;
Για ένα ή δύο ακίνητα, ως εισόδημα από ακίνητα. Για τα εισοδήματα από 1/1/2026 ισχύουν συντελεστές 15% έως 12.000€, 25% έως 24.000€, 35% έως 36.000€ και 45% πάνω από 36.000€.
Πόσο είναι το τέλος ανθεκτικότητας για Airbnb;
8€ ανά ημέρα από Απρίλιο έως Οκτώβριο και 2€ από Νοέμβριο έως Μάρτιο. Για μονοκατοικίες πάνω από 80 τ.μ. είναι 15€ και 4€ αντίστοιχα.
Με πόσα ακίνητα το Airbnb γίνεται επιχείρηση;
Με τρία ή περισσότερα ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση (μετράνε οι ΑΜΑ). Τότε το εισόδημα είναι επιχειρηματικό και υπάρχει ΦΠΑ 13%.
Μέχρι πότε δηλώνω κάθε διαμονή;
Μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την αναχώρηση του επισκέπτη. Διορθώσεις γίνονται μέχρι τις 28 Φεβρουαρίου της χρονιάς της φορολογικής δήλωσης.
Η ΑΑΔΕ ξέρει τι εισπράττω από τις πλατφόρμες;
Ναι. Μέσω της ευρωπαϊκής οδηγίας DAC7 οι πλατφόρμες στέλνουν στοιχεία, και η ΑΑΔΕ τα διασταυρώνει με τις δηλώσεις σου.
Μπορώ να γυρίσω το Airbnb σε μακροχρόνια μίσθωση με απαλλαγή από φόρο;
Ναι, για σπίτι μέχρι 120 τ.μ. που ήταν σε βραχυχρόνια μίσθωση ή κλειστό, με μισθωτήριο τουλάχιστον 3 ετών που υπογράφεται μέχρι 31/12/2026. Το ενοίκιο απαλλάσσεται για 36 μήνες.
Θες να το έχεις τακτοποιημένο όλο τον χρόνο;
Η βραχυχρόνια μίσθωση δεν είναι μία δήλωση τον χρόνο. Είναι δηλώσεις διαμονής κάθε μήνα, τέλη, έλεγχος του Ε2, και μια απόφαση για το αν θα μεγαλώσεις ή όχι.
Στείλε μας τους ΑΜΑ σου και τα στοιχεία της χρονιάς. Ελέγχουμε τι έχει δηλωθεί, πόσο φόρο να περιμένεις με τη νέα κλίμακα, και κάνουμε σωστά το Ε2 (20€) μαζί με τη φορολογική δήλωση Ε1 (30€). Αν θέλεις, σε βοηθάμε και με τις δηλώσεις διαμονής μέσα στη χρονιά.
Δες και τι είναι το Ε2 και πώς συμπληρώνεται.
