«Δεν παίρνω ενοίκιο, το σπίτι το έχει ο γιος μου. Τι Ε2 να κάνω;» Αυτή είναι ίσως η πιο συχνή ερώτηση για το Ε2. Και η απάντηση είναι: κι όμως, πρέπει να το δηλώσεις.
Το Ε2 μοιάζει «μικρό» έντυπο. Μια λίστα με ακίνητα και ποσά. Όμως από αυτό βγαίνει ο φόρος για τα ενοίκια, από αυτό φαίνεται αν δικαιούσαι έκπτωση, και από αυτό διασταυρώνονται τα μισθωτήρια.
Εδώ θα δεις, απλά: Ε2 τι είναι, ποιος το υποβάλλει, πώς δηλώνεται η δωρεάν παραχώρηση, και ποια λάθη σού κοστίζουν χρήματα.
Ε2 τι είναι με απλά λόγια
Το Ε2 είναι η Αναλυτική Κατάσταση Μισθωμάτων Ακινήτων. Υποβάλλεται μαζί με τη φορολογική δήλωση Ε1 και γράφει, για κάθε ακίνητο που δεν μένεις εσύ:
- αν το νοικιάζεις και πόσο,
- αν το έχεις παραχωρήσει δωρεάν και σε ποιον,
- τα στοιχεία του μισθωτηρίου.
Η κύρια και η δευτερεύουσα κατοικία σου (εξοχικό) δεν μπαίνουν στο Ε2. Δηλώνονται στον Πίνακα 5 του Ε1. Αν είστε παντρεμένοι, κάθε σύζυγος υποβάλλει το δικό του Ε2 για τα δικά του ακίνητα.
Ποιος υποβάλλει Ε2
- Όποιος νοικιάζει ακίνητο: σπίτι, κατάστημα, αποθήκη, θέση στάθμευσης, χωράφι.
- Όποιος παραχωρεί δωρεάν ακίνητο σε κάποιον, π.χ. στο παιδί ή στους γονείς του.
- Όποιος νοικιάζει ακίνητο σε βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb) με ένα ή δύο ακίνητα. Εκεί το Ε2 προσυμπληρώνεται από το Μητρώο. Δες το άρθρο για τη βραχυχρόνια μίσθωση.
Η δωρεάν παραχώρηση: πότε πληρώνεις φόρο και πότε όχι
Όταν παραχωρείς δωρεάν ένα ακίνητο, ο νόμος υποθέτει ότι έχεις ένα «τεκμαρτό» εισόδημα: 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου τον χρόνο. Πάνω σε αυτό το ποσό μπαίνει φόρος.
Υπάρχει όμως μια σημαντική εξαίρεση (άρθρο 39 ΚΦΕ): αν παραχωρείς δωρεάν σπίτι μέχρι 200 τ.μ. στους γονείς ή στα παιδιά σου για να μένουν μόνιμα (κύρια κατοικία), δεν υπάρχει τεκμαρτό εισόδημα και δεν πληρώνεις φόρο.
Προσοχή όμως: η απαλλαγή δεν σημαίνει ότι δεν το δηλώνεις. Η παραχώρηση δηλώνεται κανονικά, πρώτα στην πλατφόρμα των μισθωτηρίων της ΑΑΔΕ και μετά στο Ε2. Αλλιώς το σύστημα δεν ξέρει γιατί δεν βγαίνει φόρος.
Παράδειγμα δωρεάν παραχώρησης
Ας πούμε ότι έχεις ένα διαμέρισμα 85 τ.μ. και το έχεις δώσει στην κόρη σου, που μένει εκεί μόνιμα:
- Κάνεις δήλωση δωρεάν παραχώρησης στην πλατφόρμα των μισθωτηρίων της ΑΑΔΕ.
- Στο Ε2 γράφεις το ακίνητο ως δωρεάν παραχωρημένο, με τα στοιχεία της κόρης σου.
- Επειδή είναι παιδί σου, είναι κύρια κατοικία της και είναι κάτω από 200 τ.μ., δεν υπάρχει φόρος.
Αν το ίδιο σπίτι το έδινες δωρεάν σε έναν φίλο ή σε ανιψιό, θα φορολογούνταν το 3% της αντικειμενικής αξίας του.
Τα ενοίκια: πόσο φόρο πληρώνεις
Για τα εισοδήματα από 1/1/2026 (δήλωση του 2027), η κλίμακα για τα ενοίκια είναι:
| Εισόδημα από ακίνητα τον χρόνο | Συντελεστής |
|---|---|
| Μέχρι 12.000€ | 15% |
| 12.000,01€ – 24.000€ | 25% |
| 24.000,01€ – 36.000€ | 35% |
| Πάνω από 36.000€ | 45% |
Η έκπτωση 5% και η παγίδα της τράπεζας
Από το ενοίκιο αφαιρείται 5% για επισκευές και συντήρηση, πριν υπολογιστεί ο φόρος. Έρχεται όμως μια προϋπόθεση που πολλοί δεν ξέρουν: το ενοίκιο θα πρέπει να πληρώνεται μέσω τράπεζας, σε λογαριασμό του ιδιοκτήτη που έχει δηλωθεί στην ΑΑΔΕ. Η υποχρέωση αυτή, μετά από διαδοχικές παρατάσεις, ξεκινά την 1/7/2027 (απόφαση Α.1187/2026). Από τότε, αν πληρώνεσαι μετρητά, χάνεις το 5%, και ο ενοικιαστής χάνει την επιστροφή ενοικίου και το επίδομα στέγασης. Καλό είναι να περάσετε στην τράπεζα από τώρα.
Παράδειγμα ενοικίου
Νοικιάζεις ένα διαμέρισμα 500€ τον μήνα, δηλαδή 6.000€ τον χρόνο, και ο ενοικιαστής πληρώνει στον τραπεζικό λογαριασμό που έχεις δηλώσει:
- Έκπτωση 5%: 6.000 × 5% = 300€
- Φορολογητέο: 5.700€
- Φόρος 15%: 855€
Από την 1/7/2027, αν το ενοίκιο πληρώνεται μετρητά, θα φορολογούνται όλα τα 6.000€ και ο φόρος θα είναι 900€. Είναι μια μικρή διαφορά ανά χρόνο, αλλά είναι και θέμα νομιμότητας.
Ανείσπρακτα ενοίκια: πότε δεν φορολογούνται
Ο ενοικιαστής δεν πλήρωσε. Πρέπει να πληρώσεις φόρο για χρήματα που δεν πήρες; Όχι, αλλά υπό προϋποθέσεις. Τα ανείσπρακτα ενοίκια δεν φορολογούνται αν μέχρι την προθεσμία της δήλωσης έχεις κινηθεί νομικά: διαταγή πληρωμής, διαταγή απόδοσης χρήσης, δικαστική απόφαση ή αγωγή.
Πριν τη δήλωση κάνεις αίτηση στην εφορία με τα σχετικά έγγραφα. Αν αργότερα εισπράξεις τα χρήματα, τα δηλώνεις τη χρονιά που τα εισέπραξες. Χωρίς νομικές ενέργειες, το ενοίκιο φορολογείται κανονικά, ακόμα κι αν δεν το πήρες.
Η απαλλαγή 3 ετών για σπίτια που ήταν κλειστά
Υπάρχει μια λιγότερο γνωστή ευκαιρία: αν ένα σπίτι μέχρι 120 τ.μ. ήταν κλειστό ή σε βραχυχρόνια μίσθωση και το νοικιάσεις μακροχρόνια για τουλάχιστον 3 χρόνια, με μισθωτήριο που υπογράφεται από 8/9/2024 έως 31/12/2026, το ενοίκιο απαλλάσσεται από φόρο για 36 μήνες.
Αν σκέφτεσαι να ανοίξεις ένα κλειστό σπίτι, το περιθώριο είναι μέχρι το τέλος του 2026. Θέλει σωστή δήλωση στους ειδικούς κωδικούς του Ε2 και σωστό μισθωτήριο.
Τα πιο συχνά λάθη στο Ε2
- Δεν δηλώνεται η δωρεάν παραχώρηση στο παιδί, επειδή «δεν πληρώνω φόρο».
- Τα ποσά στο Ε2 δεν ταιριάζουν με το ηλεκτρονικό μισθωτήριο.
- Το ενοίκιο πληρώνεται μετρητά και χάνεται η έκπτωση 5%.
- Δηλώνονται ανείσπρακτα ενοίκια χωρίς τις νομικές ενέργειες που απαιτούνται.
- Ο ένας σύζυγος δηλώνει και τα ακίνητα του άλλου.
Αν βρεις κάποιο από αυτά σε δήλωση που έχεις ήδη κάνει, διορθώνεται με τροποποιητική δήλωση.
Πώς συμπληρώνεται το Ε2 βήμα βήμα
- Έλεγξε τα μισθωτήρια. Κάθε μίσθωση και κάθε δωρεάν παραχώρηση πρέπει να είναι δηλωμένη στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ, με αριθμό δήλωσης.
- Άνοιξε το Ε2 μέσα από τη φορολογική δήλωση. Πολλά στοιχεία έρχονται προσυμπληρωμένα από τα μισθωτήρια.
- Για κάθε ακίνητο έλεγξε: διεύθυνση, χρήση, τετραγωνικά, ποσό, μήνες μίσθωσης, στοιχεία του ενοικιαστή ή αυτού που μένει δωρεάν.
- Δες αν τα ποσά ταιριάζουν με όσα πήρες πραγματικά και με όσα πληρώθηκαν μέσω τράπεζας.
- Πέρνα τα σύνολα στο Ε1 και κάνε προεκκαθάριση πριν την υποβολή.
Ε2 και μισθωτήριο: πρέπει να «μιλάνε» μεταξύ τους
Η ΑΑΔΕ συγκρίνει το Ε2 με το ηλεκτρονικό μισθωτήριο. Αν το μισθωτήριο λέει 450€ και στο Ε2 γράφεις 400€, η διαφορά θα φανεί. Αν το ενοίκιο άλλαξε μέσα στη χρονιά, πρέπει να έχει τροποποιηθεί και το μισθωτήριο.
Όχι μόνο σπίτια
Στο Ε2 μπαίνουν και άλλα ακίνητα: καταστήματα, γραφεία, αποθήκες, θέσεις στάθμευσης, χωράφια. Αν νοικιάζεις ένα χωράφι σε έναν αγρότη της περιοχής, και αυτό δηλώνεται.
Μια νέα υποχρέωση που έρχεται
Με τον ν. 5313/2026 προβλέπεται, από 1/11/2026, πρόστιμο 500€ για όσους δεν υποβάλλουν τη δήλωση χρήσης στο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) για ακίνητα που νοικιάζουν ή παραχωρούν. Αν έχεις ακίνητα σε μίσθωση, αξίζει να ελέγξεις ότι είσαι εντάξει.
Κοινό ακίνητο με αδέρφια ή σύζυγο
Αν το ακίνητο ανήκει σε περισσότερους, κάθε συνιδιοκτήτης δηλώνει στο δικό του Ε2 το ποσοστό που του αναλογεί. Αν εσύ και ο αδερφός σου έχετε από 50% και το ενοίκιο είναι 6.000€ τον χρόνο, ο καθένας δηλώνει 3.000€.
Το ίδιο ισχύει για τους συζύγους: κάθε σύζυγος έχει το δικό του Ε2 και δηλώνει μόνο τα δικά του ποσοστά. Ένα συχνό λάθος είναι να δηλώνει ο ένας όλο το ενοίκιο ενός κοινού ακινήτου.
Το σωστό Ε2 βοηθάει και τον ενοικιαστή
Όταν το μισθωτήριο και το Ε2 είναι σωστά, κερδίζει και ο ενοικιαστής. Τα στοιχεία της μίσθωσης χρησιμοποιούνται, για παράδειγμα, για την επιστροφή ενοικίου που δικαιούνται πολλοί ενοικιαστές. Ένα λάθος στη δική σου πλευρά μπορεί να του στερήσει ένα ποσό που δικαιούται, και αυτό συνήθως καταλήγει σε ένα δύσκολο τηλεφώνημα.
Μια σύντομη λίστα πριν υποβάλεις
- Κάθε ακίνητο που νοικιάζεις ή παραχωρείς έχει ηλεκτρονικό μισθωτήριο ή δήλωση παραχώρησης;
- Τα ποσά στο Ε2 ταιριάζουν με τα μισθωτήρια;
- Το ενοίκιο πληρώνεται μέσω τράπεζας σε λογαριασμό που έχεις δηλώσει;
- Τα ποσοστά συνιδιοκτησίας είναι σωστά;
- Αν κάποιος ενοικιαστής δεν πλήρωσε, έχεις κάνει τις νομικές ενέργειες που χρειάζονται;
Αν κάτι από αυτά λείπει, φτιάξ’ το πριν πατήσεις υποβολή. Είναι πολύ πιο εύκολο από μια τροποποιητική αργότερα.
Και αν έχεις πολλά ακίνητα ή συνιδιοκτησίες, κράτα έναν απλό πίνακα με ποσοστά, ενοικιαστές και ποσά. Θα σου γλιτώσει χρόνο κάθε χρόνο.
Το Ε2 δεν είναι δύσκολο. Είναι απλώς ακριβές: θέλει τα σωστά ποσά, στα σωστά ακίνητα, με τα σωστά μισθωτήρια. Όταν αυτά υπάρχουν, η συμπλήρωση γίνεται σε λίγα λεπτά.
Συχνές ερωτήσεις
Ε2 τι είναι;
Η Αναλυτική Κατάσταση Μισθωμάτων Ακινήτων. Υποβάλλεται μαζί με το Ε1 και γράφει τα ακίνητα που νοικιάζεις ή παραχωρείς δωρεάν, με τα ποσά και τα στοιχεία των μισθωτηρίων.
Πρέπει να κάνω Ε2 αν δίνω δωρεάν σπίτι στο παιδί μου;
Ναι. Η δωρεάν παραχώρηση δηλώνεται στο Ε2. Αν το σπίτι είναι μέχρι 200 τ.μ. και είναι κύρια κατοικία του παιδιού ή των γονιών σου, δεν υπάρχει φόρος.
Πόσος είναι ο φόρος στα ενοίκια;
Για εισοδήματα από 1/1/2026: 15% μέχρι 12.000€, 25% μέχρι 24.000€, 35% μέχρι 36.000€ και 45% πάνω από 36.000€.
Πότε χάνω την έκπτωση 5%;
Από την 1/7/2027, όταν το ενοίκιο δεν πληρώνεται μέσω τράπεζας σε λογαριασμό του ιδιοκτήτη που έχει δηλωθεί στην ΑΑΔΕ.
Μέχρι πότε υποβάλλεται το Ε2;
Μαζί με τη φορολογική δήλωση Ε1. Το 2026 η προθεσμία ήταν, μετά από παράταση, η 24η Ιουλίου.
Κάνω Ε2 για χωράφι που νοικιάζω;
Ναι. Στο Ε2 δηλώνονται όλα τα ακίνητα που νοικιάζεις ή παραχωρείς, όχι μόνο σπίτια: καταστήματα, αποθήκες, θέσεις στάθμευσης και χωράφια.
Θες να το κάνουμε σωστά από την αρχή;
Το Ε2 είναι μικρό έντυπο, αλλά συνδέεται με μισθωτήρια, τράπεζες, εκπτώσεις και απαλλαγές. Ένα λάθος εδώ μεταφέρεται κάθε χρόνο.
Στείλε μας τα μισθωτήρια ή τα στοιχεία της παραχώρησης. Ελέγχουμε ότι όλα ταιριάζουν, ότι παίρνεις την έκπτωση και την απαλλαγή που δικαιούσαι, και κάνουμε το Ε2 στα 20€.
