«Πούλησα το διαμέρισμα πριν από τρία χρόνια και ακόμα πληρώνω ΕΝΦΙΑ γι’ αυτό». «Πέθανε ο πατέρας μου, τι κάνω με το Ε9;». «Αν το διορθώσω τώρα, θα φάω πρόστιμο;»
Το Ε9 είναι το «περιουσιολόγιο» σου: η λίστα με τα ακίνητα που έχεις. Από αυτό βγαίνει ο ΕΝΦΙΑ, από αυτό ελέγχονται τα επιδόματα, από αυτό εξαρτάται αν θα βγει πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ όταν πας στον συμβολαιογράφο.
Εδώ θα δεις πότε η τροποποίηση Ε9 γίνεται χωρίς πρόστιμο, πότε όχι, και γιατί αξίζει να το διορθώσεις ακόμα κι αν πληρώσεις τα 100€.
Η βασική προθεσμία: 31 Ιανουαρίου
Ο νέος Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας (ν. 5219/2025) λέει απλά: κάθε αλλαγή στα ακίνητά σου δηλώνεται στο Ε9 μέχρι τις 31 Ιανουαρίου της επόμενης χρονιάς.
Δηλαδή, αν αγόρασες, πούλησες, έχτισες, άλλαξες τη χρήση ή άλλαξε κάτι άλλο στο ακίνητο μέσα στο 2026, έχεις χρόνο μέχρι τις 31/01/2027 να το δηλώσεις. Μέσα σε αυτή την προθεσμία δεν υπάρχει πρόστιμο.
Τι ενημερώνεται μόνο του
Οι μεταβιβάσεις που γίνονται με συμβόλαιο, όπως αγορά, πώληση ή γονική παροχή, περνούν πλέον αυτόματα στο Ε9 μέσω του myPROPERTY. Αξίζει όμως να ελέγξεις ότι πέρασαν σωστά: τετραγωνικά, ποσοστό, όροφος, χρήση.
Αυτά που δεν ενημερώνονται μόνα τους είναι συνήθως: αλλαγές στο ίδιο το ακίνητο (π.χ. ολοκλήρωση ημιτελούς, επέκταση), διορθώσεις σε παλιά λάθη, και η κληρονομιά.
Τι ισχύει στην κληρονομιά
Εδώ είναι το σημείο που μπερδεύει τους περισσότερους. Η προθεσμία για τους κληρονόμους δεν τρέχει από την αποδοχή της κληρονομιάς, αλλά συνδέεται με την προθεσμία αποποίησης (το διάστημα που έχει ο κληρονόμος για να πει «όχι, δεν τη θέλω»):
- Αν η προθεσμία αποποίησης έχει λήξει μέχρι τις 31 Ιανουαρίου, ισχύει η 31η Ιανουαρίου.
- Αν δεν έχει λήξει, η προθεσμία για το Ε9 είναι η τελευταία εργάσιμη του επόμενου μήνα από τη λήξη της.
Αν υπάρχει διαθήκη που δημοσιεύτηκε μέχρι τις 31/12 της προηγούμενης χρονιάς, δηλώνουν τα μερίδιά τους οι κληρονόμοι της διαθήκης. Αλλιώς δηλώνουν οι εξ αδιαθέτου κληρονόμοι (αυτοί που ορίζει ο νόμος όταν δεν υπάρχει διαθήκη).
Με απλά λόγια: το ότι δεν έχεις κάνει ακόμα αποδοχή κληρονομιάς δεν σημαίνει ότι δεν έχεις υποχρέωση στο Ε9. Και αυτό ακριβώς είναι το λάθος που φέρνει τα πρόστιμα και τα «κολλημένα» πιστοποιητικά αργότερα. Δες και τη δήλωση θανόντος.
Πότε υπάρχει πρόστιμο και πόσο είναι
Αν δηλώσεις την αλλαγή μετά την προθεσμία, ή αν το Ε9 σου ήταν ανακριβές, το πρόστιμο είναι 100€ (άρθρο 54 του ν. 5104/2024).
Υπάρχει και μια σημαντική λεπτομέρεια: αν η ίδια αλλαγή αφορά πολλά χρόνια, επιβάλλεται ένα πρόστιμο, όχι 100€ για κάθε χρονιά. Αν λοιπόν πούλησες ένα ακίνητο το 2022 και δεν φάνηκε σωστά στο Ε9 μέχρι σήμερα, η διόρθωση δεν θα σου κοστίσει 400€ σε πρόστιμα.
Τα ειδικά «παράθυρα» χωρίς πρόστιμο
Κάθε τόσο η ΑΑΔΕ ανοίγει ειδικές προθεσμίες για συγκεκριμένες διορθώσεις χωρίς πρόστιμο. Το 2026, για παράδειγμα, όσοι έχασαν την έκπτωση 50% στους μικρούς οικισμούς επειδή έλειπε ή ήταν λάθος ο αριθμός παροχής ρεύματος, μπορούσαν να κάνουν τροποποιητικό Ε9 χωρίς πρόστιμο μέχρι τις 31/07/2026. Αυτή η προθεσμία έχει κλείσει. Αξίζει όμως να παρακολουθείς τις ανακοινώσεις, γιατί τέτοιες ευκαιρίες εμφανίζονται ξανά. Δες τι ισχύει για τον ΕΝΦΙΑ 2026.
Γιατί το πρόστιμο είναι το μικρότερο πρόβλημα
Πολλοί αφήνουν ένα λάθος Ε9 χρόνια, για να μην πληρώσουν τα 100€. Αυτό συνήθως τους κοστίζει πολύ περισσότερο:
- Πληρώνεις λάθος ΕΝΦΙΑ κάθε χρόνο. Για ακίνητο που δεν έχεις πια, ή με λάθος τετραγωνικά και παλαιότητα.
- Δεν βγαίνει πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ όταν θα θελήσεις να πουλήσεις ή να μεταβιβάσεις.
- Κόβεσαι από επιδόματα, γιατί η περιουσία σου φαίνεται μεγαλύτερη από όση είναι.
- Χάνεις εκπτώσεις, όπως τη μείωση για ασφαλισμένα σπίτια ή για μικρούς οικισμούς, όταν τα στοιχεία δεν ταιριάζουν.
Τι γίνεται με τον ΕΝΦΙΑ μετά τη διόρθωση
Όταν κάνεις τροποποιητικό Ε9, η ΑΑΔΕ βγάζει διορθωτική πράξη για τον ΕΝΦΙΑ. Αν η διόρθωση φέρνει μεγαλύτερο φόρο, η διαφορά συνήθως μοιράζεται στις δόσεις που απομένουν. Αν φέρνει μικρότερο, μειώνεται το ποσό που χρωστάς.
Για παλιότερες χρονιές όπου πλήρωσες περισσότερα από όσα έπρεπε, υπάρχει δυνατότητα επιστροφής μέσα στην πενταετία, αλλά εξαρτάται από την περίπτωση. Δεν είναι κάτι που γίνεται αυτόματα σε όλες τις διορθώσεις, γι’ αυτό θέλει έλεγχο.
Πώς γίνεται η τροποποίηση Ε9 βήμα βήμα
- Μπες στο myAADE με κωδικούς Taxisnet και άνοιξε το Περιουσιολόγιο (myPROPERTY).
- Πήγαινε στις Δηλώσεις Ε9 και διάλεξε το έτος που θέλεις να διορθώσεις.
- Άνοιξε την κατάσταση των ακινήτων και κάνε την αλλαγή: προσθήκη, διαγραφή ή διόρθωση στοιχείων.
- Έλεγξε τετραγωνικά, ποσοστό, όροφο, έτος κατασκευής, χρήση και αριθμό παροχής.
- Υπόβαλε και κράτησε το αποδεικτικό. Αν υπάρχει πρόστιμο, θα βεβαιωθεί χωριστά.
Προσοχή: κάθε διόρθωση γίνεται για το σωστό έτος. Αν πούλησες το 2023, η αλλαγή δηλώνεται στο Ε9 του έτους που ακολουθεί την πώληση, όχι στο φετινό.
Τι αλλάζει από τον ΕΝΦΙΑ 2027
Με τον ν. 5313/2026, από τον ΕΝΦΙΑ του 2027 θα μετράει το πραγματικό εμβαδόν όπως φαίνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου. Αν το ακίνητό σου έχει ταυτότητα και τα τετραγωνικά διαφέρουν από το Ε9, αξίζει να το δεις από τώρα.
Τρεις περιπτώσεις που βλέπουμε συχνά
Το ημιτελές που τελείωσε
Ένα σπίτι δηλώθηκε ως ημιτελές πριν από χρόνια, όταν ήταν ακόμα σκελετός. Μετά ολοκληρώθηκε και κατοικείται, αλλά το Ε9 έμεινε ίδιο. Εδώ η διόρθωση αυξάνει τον ΕΝΦΙΑ, γιατί το ημιτελές μετράει μόνο στο 40%. Δεν είναι ευχάριστο, αλλά είναι η σωστή κατάσταση, και ο νόμος λέει ότι ο φόρος υπολογίζεται με βάση την πραγματικότητα. Όσο αργεί η διόρθωση, τόσο μεγαλώνει το ρίσκο.
Η πώληση που «δεν πέρασε»
Παλιότερα, πριν ενημερώνεται αυτόματα το Ε9 από τα συμβόλαια, πολλοί πουλούσαν ένα ακίνητο και ξεχνούσαν να το βγάλουν από τη δήλωσή τους. Αποτέλεσμα: πλήρωναν ΕΝΦΙΑ για κάτι που δεν είχαν. Εδώ η διόρθωση μειώνει τον φόρο, και αξίζει να γίνει όσο πιο γρήγορα.
Η κληρονομιά που περιμένει
Ο πατέρας πέθανε, τα αδέρφια δεν έχουν αποφασίσει ακόμα τι θα κάνουν, και κανείς δεν έχει πειράξει το Ε9. Εδώ η προθεσμία τρέχει ανεξάρτητα από το αν έγινε αποδοχή. Η σωστή δήλωση στο Ε9 είναι και αυτό που θα επιτρέψει αργότερα να βγει πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ χωρίς εμπόδια.
Τι χαρτιά χρειάζεσαι για τη διόρθωση
- Το συμβόλαιο (αγοράς, πώλησης, γονικής παροχής) ή την πράξη αποδοχής, αν έχει γίνει.
- Για κληρονομιά: ληξιαρχική πράξη θανάτου και, αν υπάρχει, τη διαθήκη και τα στοιχεία της δημοσίευσής της.
- Οικοδομική άδεια ή Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου για τα τετραγωνικά και το έτος κατασκευής.
- Τον αριθμό παροχής ρεύματος για την κύρια κατοικία.
Το Ε9 δεν αφορά μόνο τον ΕΝΦΙΑ
Πολλοί βλέπουν το Ε9 μόνο ως «το χαρτί του ΕΝΦΙΑ». Στην πράξη, τα στοιχεία του χρησιμοποιούνται σε πολλά σημεία:
- Επιδόματα: σε πολλά επιδόματα υπάρχουν όρια περιουσίας. Ένα ακίνητο που φαίνεται ακόμα στο όνομά σου, ενώ το έχεις πουλήσει, μπορεί να σε βγάλει εκτός.
- Πόθεν έσχες: όσοι είναι υπόχρεοι παίρνουν τα ακίνητα από το Ε9. Δες την προθεσμία για το πόθεν έσχες.
- Μεταβιβάσεις: χωρίς σωστό Ε9 δεν βγαίνει πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ.
- Κύρια κατοικία: εκπτώσεις όπως αυτή των μικρών οικισμών εξαρτώνται από το αν η κύρια κατοικία είναι σωστά δηλωμένη.
Ένα σωστό Ε9 λοιπόν δεν σε γλιτώνει μόνο από πρόστιμα. Σε γλιτώνει από προβλήματα σε σημεία που δεν περιμένεις.
Και κάτι ακόμα: η διόρθωση σήμερα κοστίζει λιγότερο από τη διόρθωση αύριο. Κάθε χρονιά που προστίθεται κάνει τη δουλειά πιο μεγάλη, τα χαρτιά πιο δύσκολα να βρεθούν, και τη διαφορά στον ΕΝΦΙΑ πιο μεγάλη. Αν ξέρεις ότι κάτι δεν είναι σωστό, το καλύτερο πρόστιμο είναι αυτό που δεν θα χρειαστεί ποτέ να πληρώσεις, γιατί το διόρθωσες μέσα στην προθεσμία.
Αν δεν είσαι σίγουρος τι ισχύει στη δική σου περίπτωση, ένας γρήγορος έλεγχος πριν την υποβολή αρκεί.
Συχνές ερωτήσεις
Μέχρι πότε γίνεται η τροποποίηση Ε9 χωρίς πρόστιμο;
Κάθε αλλαγή δηλώνεται μέχρι τις 31 Ιανουαρίου της επόμενης χρονιάς. Μέσα σε αυτή την προθεσμία δεν υπάρχει πρόστιμο. Για κληρονομιές η προθεσμία συνδέεται με τη λήξη της προθεσμίας αποποίησης.
Πόσο είναι το πρόστιμο για εκπρόθεσμο Ε9;
100€ για εκπρόθεσμη ή ανακριβή δήλωση. Αν η ίδια αλλαγή αφορά πολλά έτη, επιβάλλεται ένα πρόστιμο.
Πρέπει να κάνω Ε9 αν δεν έχω κάνει αποδοχή κληρονομιάς;
Η υποχρέωση στο Ε9 για τους κληρονόμους δεν συνδέεται με την αποδοχή, αλλά με τη λήξη της προθεσμίας αποποίησης. Γι’ αυτό καλό είναι να το ελέγξεις νωρίς.
Οι πωλήσεις περνούν μόνες τους στο Ε9;
Οι μεταβιβάσεις με συμβόλαιο ενημερώνουν πλέον αυτόματα το Ε9 μέσω myPROPERTY. Καλό είναι όμως να ελέγξεις ότι πέρασαν σωστά τα στοιχεία.
Αν διορθώσω το Ε9 θα πάρω πίσω ΕΝΦΙΑ που πλήρωσα;
Η ΑΑΔΕ βγάζει διορθωτική πράξη ΕΝΦΙΑ. Για ποσά παλαιότερων ετών που πληρώθηκαν αχρεωστήτως υπάρχει δυνατότητα επιστροφής μέσα στην πενταετία, ανάλογα με την περίπτωση.
Χρειάζομαι λογιστή για τροποποίηση Ε9;
Μπορείς να την κάνεις και μόνος σου από το myPROPERTY. Αν όμως η αλλαγή αφορά κληρονομιά, πολλά έτη ή συνιδιοκτησία, ένας έλεγχος πριν την υποβολή σε γλιτώνει από νέα λάθη και από «κολλημένα» πιστοποιητικά.
Ας το διορθώσουμε μία και καλή
Ένα λάθος Ε9 δεν φεύγει μόνο του. Κάθε χρόνο που περνάει, πληρώνεις λάθος ΕΝΦΙΑ και μεγαλώνει η πιθανότητα να «κολλήσει» κάτι όταν θα το χρειαστείς.
Στείλε μας τα συμβόλαια ή τα στοιχεία της αλλαγής (πώληση, κληρονομιά, αλλαγή στο ακίνητο). Σου λέμε από πριν αν υπάρχει πρόστιμο και τι θα αλλάξει στον ΕΝΦΙΑ, και κάνουμε τη δήλωση Ε9 στα 30€.
