Το ηλεκτρονικό μισθωτήριο μοιάζει με μια απλή φόρμα στο Taxisnet: πέντε λεπτά δουλειά. Και είναι, όταν όλα πάνε καλά. Τα προβλήματα έρχονται αργότερα: όταν ο ενοικιαστής δεν πληρώνει, όταν φεύγει νωρίτερα, όταν η ΑΑΔΕ συγκρίνει το Ε2 με το μισθωτήριο, ή όταν ο ενοικιαστής δεν παίρνει την επιστροφή ενοικίου και σε παίρνει τηλέφωνο θυμωμένος.
Σε αυτό το άρθρο θα δεις πώς λειτουργεί το ηλεκτρονικό μισθωτήριο, ποιες είναι οι προθεσμίες, τι αλλάζει με το νέο ΜΙΔΑ και την πληρωμή μέσω τράπεζας, και ποια είναι τα 7 λάθη που βλέπουμε συχνότερα.
Τι είναι το ηλεκτρονικό μισθωτήριο με απλά λόγια
Είναι η Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας που κάνει ο ιδιοκτήτης στην ΑΑΔΕ. Δεν είναι το «χαρτί» που υπογράφετε μεταξύ σας. Είναι η επίσημη καταγραφή της μίσθωσης στο σύστημα της εφορίας.
Σε αυτήν δηλώνονται, μεταξύ άλλων:
- οι ΑΦΜ του ιδιοκτήτη και του ενοικιαστή,
- η ημερομηνία έναρξης και η διάρκεια,
- το μηνιαίο ενοίκιο,
- ο αριθμός ταυτότητας του ακινήτου (ΑΤΑΚ) και ο αριθμός παροχής ρεύματος,
- το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης, όπου απαιτείται.
Με τον ίδιο τρόπο δηλώνεται και η δωρεάν παραχώρηση ενός σπιτιού, π.χ. στο παιδί σου. Το εξηγούμε αναλυτικά στο άρθρο για το Ε2.
Η προθεσμία: τέλος του επόμενου μήνα
Το μισθωτήριο δηλώνεται μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξη της μίσθωσης. Ο ίδιος κανόνας ισχύει και για κάθε αλλαγή: νέο ενοίκιο, αλλαγή ενοικιαστή, λύση της μίσθωσης.
Παράδειγμα: αν η μίσθωση ξεκινά 15 Μαρτίου, έχεις χρόνο μέχρι 30 Απριλίου.
Αν αργήσεις, το πρόστιμο είναι 100€ για εκπρόθεσμη δήλωση ή εκπρόθεσμη τροποποίηση.
Και ο ενοικιαστής;
Αφού υποβάλεις τη δήλωση, ο ενοικιαστής τη βλέπει στο Taxisnet του και την αποδέχεται. Αν δεν την αρνηθεί μέσα σε έναν μήνα, θεωρείται ότι την αποδέχτηκε.
Τα 7 λάθη που κάνουν οι ιδιοκτήτες
1. Δηλώνουν «λύση» πριν πάρουν πίσω τα κλειδιά
Αυτό είναι ίσως το πιο ακριβό λάθος. Ο ενοικιαστής σταματά να πληρώνει, ο ιδιοκτήτης θυμώνει και δηλώνει λύση της μίσθωσης στην ΑΑΔΕ. Όμως με αυτόν τον τρόπο μπορεί να χάσει τη δυνατότητα για τη γρήγορη διαδικασία έξωσης και το δικαίωμα να μη φορολογηθεί για τα ενοίκια που δεν εισέπραξε. Λύση δηλώνεις όταν παραδοθεί το ακίνητο, όχι πριν.
2. Κάνουν «δήλωση παράτασης» χωρίς λόγο
Η μίσθωση μένει ενεργή στο σύστημα μέχρι να δηλωθεί λύση. Δεν χρειάζεται ξεχωριστή δήλωση παράτασης, και δεν υπάρχει πρόστιμο επειδή δεν την έκανες. Οι φορολογικές επιτροπές έχουν ακυρώσει πρόστιμα που επιβλήθηκαν μόνο για αυτόν τον λόγο.
3. Δεν ενημερώνουν όταν αλλάζει το ενοίκιο
Αν το ενοίκιο από 400€ γίνει 450€, πρέπει να γίνει τροποποίηση μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα. Αλλιώς το Ε2 σου δεν θα ταιριάζει με το μισθωτήριο, και η διαφορά φαίνεται.
4. Λάθος ημερομηνίες
Μια μίσθωση που ξεκίνησε τον Σεπτέμβριο αλλά δηλώθηκε από τον Οκτώβριο σημαίνει λάθος μήνες στο Ε2, λάθος ποσό στην επιστροφή ενοικίου του ενοικιαστή και πιθανό πρόστιμο.
5. Ξεχνούν τους συνιδιοκτήτες
Αν το σπίτι είναι μισό δικό σου και μισό του αδερφού σου, η δήλωση πρέπει να έχει και τους δύο με τα σωστά ποσοστά. Αλλιώς ο ένας εμφανίζεται να εισπράττει όλο το ενοίκιο.
6. Δεν δηλώνουν τη δωρεάν παραχώρηση
«Αφού δεν παίρνω ενοίκιο, τι να δηλώσω;» Κι όμως, η δωρεάν παραχώρηση δηλώνεται κανονικά. Για σπίτι μέχρι 200 τ.μ. που δίνεται στα παιδιά ή στους γονείς ως κύρια κατοικία δεν υπάρχει φόρος, αλλά η δήλωση χρειάζεται.
7. Νομίζουν ότι το ιδιωτικό συμφωνητικό αρκεί
Το χαρτί που υπογράφετε έχει αξία μεταξύ σας. Για την εφορία, για την επιστροφή ενοικίου, για το επίδομα στέγασης, αυτό που μετράει είναι η ηλεκτρονική δήλωση. Δες τι κινδυνεύεις στο άρθρο για το ενοίκιο χωρίς συμβόλαιο.
Τι αλλάζει: ΜΙΔΑ και πληρωμή μέσω τράπεζας
Το ΜΙΔΑ και το πρόστιμο των 500€
Το ΜΙΔΑ (Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων) είναι το νέο μητρώο της ΑΑΔΕ για τα ακίνητα. Με τον ν. 5313/2026, κάθε μίσθωση ή δωρεάν παραχώρηση πρέπει να δηλώνεται και στο ΜΙΔΑ μέχρι το τέλος του 3ου μήνα από την έναρξή της.
Τα πρόστιμα που προβλέπονται:
| Παράβαση | Πρόστιμο |
|---|---|
| Εκπρόθεσμη ή καθόλου δήλωση στο ΜΙΔΑ | 500€ |
| Λάθος στοιχεία που οδήγησαν σε επίδομα ή ενίσχυση (για τον ενοικιαστή ή αυτόν που μένει δωρεάν) | 1.000€ |
| Άλλα λάθος στοιχεία | 100€ |
Τα πρόστιμα αυτά προβλέπεται να ισχύουν από την 1/11/2026, αν και η ΑΑΔΕ μπορεί να μεταθέσει την ημερομηνία. Στο ΜΙΔΑ δηλώνονται, μεταξύ άλλων, στοιχεία του ακινήτου όπως ο ΚΑΕΚ (ο κωδικός του στο Κτηματολόγιο). Αν δεν ξέρεις τον ΚΑΕΚ σου, δες το άρθρο για το Κτηματολόγιο.
Πληρωμή ενοικίου μέσω τράπεζας: από 1/7/2027
Η υποχρεωτική πληρωμή των ενοικίων μέσω τράπεζας πήρε δύο παρατάσεις και, με την απόφαση Α.1187/2026, ξεκινά την 1/7/2027. Από τότε, αν το ενοίκιο δεν πληρώνεται σε λογαριασμό του ιδιοκτήτη που έχει δηλωθεί:
- ο ιδιοκτήτης χάνει την έκπτωση 5% για επισκευές,
- ο ενοικιαστής χάνει την επιστροφή ενοικίου και το επίδομα στέγασης,
- μια επιχείρηση δεν μπορεί να εκπέσει το ενοίκιο.
Η συμβουλή μας: πέρασε από τώρα σε πληρωμή μέσω τράπεζας. Δεν κοστίζει τίποτα και σε προστατεύει.
Γιατί ο ενοικιαστής σου νοιάζεται τόσο για το μισθωτήριο
Από φέτος οι ενοικιαστές παίρνουν επιστροφή ενοικίου: τον Νοέμβριο του 2026 επιστρέφεται αυτόματα 1/12 του ενοικίου του 2025, με ανώτατο ποσό 800€ (850€ με ένα παιδί, 900€ με δύο, +50€ για κάθε επόμενο). Υπάρχουν και όρια εισοδήματος: 25.000€ για άγαμους, 35.000€ για παντρεμένους, +5.000€ για κάθε παιδί.
Για να πάρει την επιστροφή, ο αριθμός και το ποσό του μισθωτηρίου πρέπει να ταιριάζουν με όσα δήλωσε στο Ε1 του. Ένα λάθος δικό σου στο μισθωτήριο μπορεί να του στερήσει χρήματα. Περισσότερα στο άρθρο για την επιστροφή ενοικίου.
Ειδικές περιπτώσεις
- Ακίνητο από κληρονομιά: σε ορισμένες περιπτώσεις, π.χ. όταν δεν έχει τακτοποιηθεί ακόμα η κληρονομιά, η δήλωση γίνεται χειρόγραφα στη ΔΟΥ του ιδιοκτήτη.
- Βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb): δεν κάνεις μισθωτήριο, αλλά ΑΜΑ και δήλωση για κάθε διαμονή. Δες το άρθρο για τη βραχυχρόνια μίσθωση.
- Επαγγελματική μίσθωση (κατάστημα, γραφείο): δηλώνεται με τον ίδιο τρόπο, με τη σωστή χρήση του ακινήτου.
Τι να έχεις έτοιμο πριν ανοίξεις το Taxisnet
Οι περισσότερες καθυστερήσεις δεν οφείλονται στη φόρμα, αλλά σε ένα στοιχείο που λείπει την ώρα που κάθεσαι να τη συμπληρώσεις. Μάζεψε από πριν:
- τον ΑΦΜ του ενοικιαστή (και όλων των ενοικιαστών, αν είναι περισσότεροι),
- την ακριβή ημερομηνία έναρξης και τη διάρκεια που συμφωνήσατε,
- το μηνιαίο ενοίκιο, όπως θα το εισπράττεις πραγματικά,
- τον ΑΤΑΚ του ακινήτου, που τον βρίσκεις στο Ε9 σου,
- τον αριθμό παροχής ρεύματος, από έναν λογαριασμό ρεύματος,
- τα στοιχεία του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ), όπου χρειάζεται.
Αν το ακίνητο είναι κοινό, έχε δίπλα σου και τα ποσοστά κάθε συνιδιοκτήτη. Έτσι η δήλωση συμφωνεί με το Ε9 και δεν θα χρειαστεί διόρθωση μετά.
Όταν ο ενοικιαστής φεύγει: η σωστή σειρά
- Παραλαμβάνεις το ακίνητο και τα κλειδιά. Κράτα ένα απλό γραπτό ή μήνυμα με την ημερομηνία.
- Δηλώνεις τη λύση της μίσθωσης, μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από την παράδοση.
- Ελέγχεις ότι οι μήνες στο Ε2 της επόμενης φορολογικής δήλωσης ταιριάζουν με τη λύση.
Αν η λύση δηλωθεί αργότερα, το πρόστιμο είναι 100€. Αν δηλωθεί νωρίτερα από την πραγματική παράδοση, μπορεί να σου κοστίσει πολύ περισσότερο, όπως είδαμε στο λάθος νούμερο 1.
Μένεις στο εξωτερικό ή δεν τα πας καλά με το Taxisnet;
Δεν χρειάζεται να το κάνεις μόνος σου. Ο λογιστής σου μπορεί να υποβάλει τη δήλωση μισθωτηρίου για λογαριασμό σου, με εξουσιοδότηση μέσα από το Taxisnet. Αυτό βοηθάει ιδιαίτερα ιδιοκτήτες που ζουν στο εξωτερικό, ηλικιωμένους γονείς με ένα διαμέρισμα στο νοίκι, ή κληρονόμους που μοιράζονται ένα ακίνητο και κανείς δεν θέλει να «φορτωθεί» τα χαρτιά.
Μια μικρή ρουτίνα που σε γλιτώνει
Κάθε φορά που αλλάζει κάτι στη μίσθωση, άλλο ενοίκιο, νέος ενοικιαστής, αποχώρηση, γράψε στο ημερολόγιο του κινητού μια υπενθύμιση για το τέλος του επόμενου μήνα. Και μία φορά τον χρόνο, πριν από τη φορολογική δήλωση, σύγκρινε τα ενεργά μισθωτήρια με όσα θα γράψεις στο Ε2. Δέκα λεπτά τον χρόνο είναι αρκετά για να μη δεις ποτέ πρόστιμο.
Συχνές ερωτήσεις
Μέχρι πότε δηλώνω το ηλεκτρονικό μισθωτήριο;
Μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξη της μίσθωσης. Ο ίδιος κανόνας ισχύει για κάθε αλλαγή, όπως νέο ενοίκιο ή λύση.
Τι πρόστιμο έχει το εκπρόθεσμο μισθωτήριο;
100€ για εκπρόθεσμη δήλωση ή τροποποίηση. Από 1/11/2026 προβλέπεται επιπλέον πρόστιμο 500€ για εκπρόθεσμη ή καθόλου δήλωση στο ΜΙΔΑ.
Πρέπει να κάνω δήλωση παράτασης όταν λήγει το μισθωτήριο;
Όχι. Η μίσθωση μένει ενεργή μέχρι να δηλωθεί λύση. Δεν χρειάζεται δήλωση παράτασης και δεν υπάρχει πρόστιμο γι’ αυτό.
Πότε δηλώνω τη λύση της μίσθωσης;
Όταν παραδοθεί πραγματικά το ακίνητο. Αν δηλώσεις λύση νωρίτερα, π.χ. επειδή ο ενοικιαστής δεν πληρώνει, μπορεί να χάσεις νομικά και φορολογικά πλεονεκτήματα.
Από πότε είναι υποχρεωτική η πληρωμή ενοικίου μέσω τράπεζας;
Από την 1/7/2027, μετά από παρατάσεις (απόφαση Α.1187/2026).
Ποια στοιχεία χρειάζομαι για το ηλεκτρονικό μισθωτήριο;
ΑΦΜ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, ημερομηνίες, μηνιαίο ενοίκιο, ΑΤΑΚ, αριθμό παροχής ρεύματος και, όπου απαιτείται, τα στοιχεία του ΠΕΑ.
Δηλώνω και τη δωρεάν παραχώρηση σπιτιού στο παιδί μου;
Ναι. Η δωρεάν παραχώρηση δηλώνεται με τον ίδιο τρόπο, ακόμα κι αν δεν προκύπτει φόρος.
Θες να το κάνουμε εμείς, σωστά από την αρχή;
Το μισθωτήριο είναι μικρή δουλειά, αλλά συνδέεται με το Ε2, το ΜΙΔΑ, την επιστροφή ενοικίου και, από το 2027, με την τράπεζα. Ένα λάθος εδώ μεταφέρεται παντού.
Στείλε μας τα στοιχεία της μίσθωσης. Κάνουμε τη δήλωση, ελέγχουμε ότι όλα ταιριάζουν και σου θυμίζουμε τι πρέπει να ενημερώσεις όταν αλλάξει κάτι. Το ηλεκτρονικό μισθωτήριο κοστίζει 20€ και το βρίσκεις στις e-Υπηρεσίες. Αν έχεις ήδη μισθώσεις, ελέγχουμε και το Ε2 σου.
